Le coin du dirigeant

Suite à la suppression de la taxe d’habitation pour les résidences principales, les propriétaires de biens immobiliers doivent déclarer, avant le 30 juin, les immeubles composant leur patrimoine. Le formulaire de déclaration qui doit être utilisé en 2025 est désormais disponible et, cette année, de nouvelles informations doivent être renseignées : lesquelles ?

Déclarer ses biens immobiliers : nouvelles informations, nouveau formulaire

La taxe d’habitation étant désormais supprimée pour les résidences principales et afin de distinguer les immeubles exonérés de ceux encore soumis à taxation (résidences secondaires, logements vacants, etc.), l’administration fiscale demande à tous les propriétaires de répertorier leur patrimoine immobilier.

Concrètement, tous les propriétaires (personnes physiques et morales) doivent ainsi déclarer, avant le 30 juin, l’ensemble des immeubles qu’ils possèdent, c’est-à-dire :

• leur résidence principale ;
• leur(s) résidence(s) secondaire(s) ;
• les locaux loués ou occupés à titre gratuit par un tiers ;
• les locaux vacants.

Notez que cette déclaration n’a pas à être renouvelée chaque année. Une fois remplie pour la 1re fois, seul un changement de situation survenu entre le 2 janvier 2024 et le 1er janvier 2025, comme un changement de locataire, nécessite une nouvelle déclaration en 2025.

Pour 2025, cette déclaration de biens immobiliers comporte quelques changements. De nouvelles informations doivent être fournies par les propriétaires, et notamment les suivantes :

• l’adresse, la nature et la surface du bien ;
• lorsqu’ils s’en réservent la jouissance : la nature de l’occupation et, le cas échéant, la date de début et de fin de la période de la vacance ;
• pour chaque occupant :
  • les éléments d’identification de l’occupant ;
  • la date de début et de fin d’occupation ;
  • le mode d’occupation et, le cas échéant, le type de location, le classement du bien en meublé de tourisme et les éléments d’identification du gestionnaire de location ;
• en cas de vacance du local :
  • le motif de celle-ci ;
  • s’ils bénéficient ou non de l’exonération liée à leur hébergement dans un établissement ou service en cas de perte d’autonomie ;
• en cas de location meublée, le numéro SIREN attribué au propriétaire au titre de son activité de loueur en meublé.

En pratique, pour remplir son obligation, le propriétaire doit utiliser le service « Gérer mes biens immobiliers » disponible dans son espace personnel ou professionnel sur le site impots.gouv.fr.

En dehors de cette déclaration en ligne, il est possible, pour les personnes peu familières avec l’outil internet ou habitant dans des zones peu couvertes par les connexions internet, de procéder différemment, comme vient de le rappeler récemment le Gouvernement : 

• en contactant directement l’administration fiscale en appelant au numéro national 0 809 401 401 (service gratuit + prix d’un appel), du lundi au vendredi de 8 h 30 à 19 h, ou en se rendant directement dans le service des impôts des particuliers compétent, qui peut prendre en charge, le cas échéant, leur déclaration d’occupation ;
• en se rendant dans un espace France services le plus proche de chez eux, où les usagers pourront accéder à un ordinateur en libre-service et bénéficier au besoin d’un accompagnement personnalisé.

Dans ces conditions, un formulaire « papier » (no 1208-OD-SD) pour 2025 est désormais disponible.

Au-delà de cette tolérance, le Gouvernement rappelle que le recours à ce formulaire papier reste possible, même si le propriétaire dispose d’un espace personnel sur le site impots.gouv.fr s’il indique expressément à l’administration fiscale qu’il n’est pas en mesure de souscrire cette déclaration par voie électronique.

Déclarer ses biens immobiliers : le formulaire 2025 est disponible ! – © Copyright WebLex

Lors de l’achat d’un bien immobilier, l’acheteur est tenu de payer divers frais parmi lesquels peuvent être cités les frais de notaire qui comprennent, en outre, les droits de mutation à titre onéreux perçus par les collectivités territoriales. Ces droits viennent d’être augmentés dans 27 départements. Lesquels ?

Droits de mutation à titre onéreux : en hausse pour 27 départements

À l’occasion de l’achat d’un bien immobilier, l’acheteur paie des frais de notaire, lesquels comprennent des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) qui reviennent aux collectivités territoriales.

Sauf dispositions particulières, le taux des DMTO est fixé à 3,80 %. Il peut être modifié par les conseils départementaux sans que ces modifications puissent avoir pour effet de le réduire à moins de 1,20 % ou de le relever au-delà de 4,50 %.

La loi de finances pour 2025 a relevé ce taux maximum pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, passant de 4,50 % à 5 %.

À ce jour, 27 départements français ont voté pour l’application du taux de 5 % pour les DMTO, applicable à partir du 1er avril 2025.

La liste de ces départements est la suivante :

• Ariège (09)
• Charente-Maritime (17)
• Corrèze (19)
• Côte-d’Or (21)
• Dordogne (24)
• Eure-et-Loir (28)
• Haute-Garonne (31)
• Hérault (34)
• Ille-et-Vilaine (35)
• Loir-et-Cher (41)
• Loire (42)
• Loire-Atlantique (44)
• Loiret (45)
• Maine-et-Loire (49)
• Mayenne (53)
• Meurthe-et-Moselle (54)
• Puy-de-Dôme (63)
• Rhône (hors Métropole de Lyon) (69)
• Haute-Savoie (74)
• Paris (75)
• Seine-et-Marne (77)
• Tarn (81)
• Vosges (88)
• Yonne (89)
• Essonne (91)
• Hauts-de-Seine (92)
• Seine-Saint-Denis (93)

Achat immobilier : hausse des frais de notaire pour tous ? – © Copyright WebLex

Depuis 2024, l’application impots.gouv propose un nouveau service de déclaration en ligne qui permet aux particuliers de déclarer leurs revenus sur leur téléphone ou leur tablette. Si cette possibilité était réservée aux situations les plus simples, elle s’étend désormais à un plus grand nombre de situations. Focus… 

Déclarer ses revenus sur mobile : brefs rappels

Depuis 2024, les particuliers ont la possibilité de déclarer leurs revenus sur leur téléphone ou leur tablette. Toutefois, cette faculté était réservée aux situations les plus simples ne nécessitant pas le dépôt d’une déclaration annexe (revenus fonciers, plus-values, etc.) et / ou de signaler des naissances.

Cette année, la déclaration mobile s’étend à un plus grand nombre de situations.

Changement d’adresse

Vous pouvez désormais signaler via l’application mobile un changement d’adresse, en France, survenu en 2024. Un champ de saisie unique est proposé pour simplifier la saisie et se conformer aux usages du web en matière de saisie d’adresse.

Les déménagements intervenus après le 2 janvier 2025 restent exclus de l’application mobile cette année.

Location de votre résidence secondaire

Vous devez désormais déclarer l’occupation d’une résidence secondaire dont vous n’êtes pas propriétaire. Dans ce cadre, cette nouvelle obligation déclarative peut être remplie dans le service de déclaration des revenus de l’application mobile.

Corriger sur le site internet une déclaration mobile signée

Vous pouvez désormais corriger sur le site internet des impôts la déclaration mobile que vous avez précédemment signée dans l’application (et inversement).

Accusé de réception

Après avoir signé une déclaration mobile, un accusé de réception est transmis dans la rubrique « Documents », aux côtés de votre déclaration de revenus et de votre avis de situation déclarative.

De nouvelles cases à remplir

Cette année, les particuliers peuvent remplir de nouvelles cases depuis la déclaration mobile :

• 1AD – Prime de partage de la valeur exonérée
• 1AG – Autres salaires imposables de source étrangère
• 1BD – Prime de partage de la valeur exonérée
• 1BG – Autres salaires imposables de source étrangère
• 6EX – Pensions alimentaires versées – 5e enfant majeur et suivants
• 6GI – Pensions alimentaires versées sur décision de justice avant 2006 – 1er enfant majeur
• 6GJ – Pensions alimentaires versées sur décision de justice avant 2006 – 2e enfant majeur
• 6GK – Pensions alimentaires versées sur décision de justice avant 2006 – 3e enfant majeur
• 6GL – Pensions alimentaires versées sur décision de justice avant 2006 – 4e enfant majeur
• 6GX – Pensions alimentaires versées sur décision de justice avant 2006 – 5e enfant majeur et suivants
• 6GP – Pensions alimentaires versées à d’autres personnes sur décision de justice avant 2006
• 6DG – Déductions des charges foncières des monuments historiques
• 6DD – Autres déductions prévues par les articles 156 II et 156 bis du CGI
• 7UO – Dons versés du 14.12 au 31.12.2024 pour les victimes du cyclone Chido à Mayotte
• 7GZ – Primes des contrats de rente-survie et d’épargne-handicap

Calcul des frais réels

Les frais réels peuvent être calculés directement dans l’application, grâce à un simulateur qui permet de renseigner les kilomètres réalisés par un ou plusieurs véhicules.

Prélèvement à la source

Cette année, après avoir signé la déclaration mobile, le taux de prélèvement à la source est immédiatement transmis et visible depuis le service « Gérer mon prélèvement à la source » (disponible sur le site impots.gouv.fr).

Pour les couples mariés ou pacsés et soumis au taux commun du foyer, un cadre « Votre Pas évolue » leur permet de choisir de maintenir ce taux commun, s’ils ne souhaitent pas bénéficier du taux individualisé désormais automatiquement applicable.

La déclaration d’impôt « mobile » fait peau neuve en 2025 ! – © Copyright WebLex

Depuis 2019, l’impôt sur le revenu est prélevé à la source ou payé sous forme d’acompte en appliquant aux revenus perçus un taux directement calculé par l’administration fiscale ou un taux neutre qui fait l’objet de quelques ajustements à partir du 1er mai 2025…

PAS : nouveaux taux par défaut à compter du 1er mai 2025

Pour rappel, 3 taux de prélèvement à la source sont susceptibles de s’appliquer :

• le taux de droit commun, qui correspond au taux calculé par l’administration sur la base :
  • des revenus et des impôts de l’avant-dernière année pour les prélèvements opérés de janvier à août : prise en compte de la déclaration de revenus 2023 déposée en mai / juin 2024 pour les prélèvements opérés de janvier à août 2025 ;
  • des revenus et des impôts de l’année précédente pour les prélèvements opérés de septembre à décembre : prise en compte de la déclaration de revenus 2024 déposée en mai / juin 2025 pour les prélèvements opérés de septembre à décembre 2025.
• le taux individualisé, qui est appliqué aux contribuables mariés ou liés par un Pacs faisant l’objet d’une imposition commune afin que le taux de prélèvement du foyer soit individualisé pour l’imposition de leurs revenus personnels respectifs ;
• le taux par défaut, ou taux « neutre » : ce taux est susceptible de s’appliquer dans de nombreux cas et notamment, lorsque l’établissement payeur (l’employeur par exemple) n’a pas eu communication du taux de droit commun ou du taux individualisé calculé par l’administration fiscale, ou lorsque, par souci de confidentialité, le salarié ne souhaite pas que son taux de prélèvement soit communiqué à son employeur.

Le taux par défaut est déterminé à partir d’une grille de taux qui vient d’être publiée pour les revenus perçus ou réalisés à compter du 1er mai 2025.

Consultez la grille des taux neutres

Ces taux s’appliquent aux revenus perçus à partir du 1er mai 2025 pour les contribuables ayant opté pour le taux par défaut.​

Par voie de conséquence, les employeurs et collecteurs sont tenus de mettre à jour les taux appliqués avant le 10 juin 2025.

Notez qu’en l’absence de loi de finances au 1er janvier 2025, les taux neutres applicables en 2024 ont continué de s’appliquer du 1er janvier au 30 avril 2025.

Précisions concernant les contrats courts

Lorsque la durée d’un contrat de travail est inférieure à 2 mois, il est possible d’appliquer un abattement pour diminuer le montant du prélèvement à la source.

Si l’employeur ou le collecteur ne dispose pas du taux personnalisé d’un salarié en contrat court, il applique le taux par défaut après application d’un abattement sur le salaire net imposable.

Cet abattement est égal à la moitié du montant mensuel net imposable du SMIC.

Dans ce cadre, il est précisé que le montant mensuel net imposable du SMIC s’élevant, au 1er novembre 2024, à 1 477,63 €, le montant de l’abattement applicable aux contrats courts en vigueur à compter de cette même date est égal à 739 € (1 477,63 / 2).

Prélèvement à la source : les nouveaux taux neutres dévoilés ! – © Copyright WebLex

Suite à la suppression de la taxe d’habitation pour les résidences principales, les propriétaires de biens immobiliers doivent déclarer, avant le 30 juin, les immeubles composant leur patrimoine. Les informations à communiquer dans le cadre de cette déclaration viennent d’être précisées. Quelles sont-elles ?

Déclaration de biens immobiliers : précisions sur les informations à communiquer

La taxe d’habitation étant désormais supprimée pour les résidences principales et afin de distinguer les immeubles exonérés de ceux encore soumis à taxation (résidences secondaires, logements vacants, etc.), l’administration fiscale demande à tous les propriétaires de répertorier leur patrimoine immobilier.

Concrètement, tous les propriétaires (personnes physiques et morales) doivent ainsi déclarer, avant le 30 juin, l’ensemble des immeubles qu’ils possèdent, c’est-à-dire :

• leur résidence principale ; leur(s) résidence(s) secondaire(s) ;
• les locaux loués ou occupés à titre gratuit par un tiers ;
• les locaux vacants.

Afin de faciliter la gestion de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale et de la taxe annuelle sur les logements vacants, les propriétaires de locaux d’habitation doivent déclarer s’ils se réservent la jouissance du local ou si celui-ci est occupé par un tiers.

Ils déclarent, en outre, les informations suivantes, par logement :

• l’adresse, la nature et la surface du bien ;
• lorsqu’ils s’en réservent la jouissance : la nature de l’occupation et, le cas échéant, la date de début et de fin de la période de la vacance ;
• pour chaque occupant :
• les éléments d’identification de l’occupant ;
• la date de début et de fin d’occupation ;
• le mode d’occupation et, le cas échéant, le type de location, le classement du bien en meublé de tourisme, et les éléments d’identification du gestionnaire de location ;
• en cas de vacance du local :
• le motif de celle-ci ;
• s’ils bénéficient ou non de l’exonération liée à leur hébergement dans un établissement ou service en cas de perte d’autonomie ;
• en cas de location meublée, le numéro SIREN attribué au propriétaire au titre de son activité de loueur en meublé.

En pratique, pour remplir son obligation, le propriétaire doit utiliser le service « Gérer mes biens immobiliers » disponible dans son espace personnel ou professionnel sur le site impots.gouv.fr.

En dehors de cette déclaration en ligne, il est possible, pour les personnes peu familières avec l’outil internet ou habitant dans des zones peu couvertes par les connexions internet, de procéder différemment, comme vient de le rappeler récemment le Gouvernement :

• en contactant directement l’administration fiscale en appelant au numéro national 0 809 401 401 (service gratuit + prix d’un appel), du lundi au vendredi de 8 h 30 à 19 h, ou en se rendant directement dans le service des impôts des particuliers compétent, qui peut prendre en charge, le cas échéant, leur déclaration d’occupation ;
• en se rendant dans un espace France services le plus proche de chez eux, où les usagers pourront accéder à un ordinateur en libre-service et bénéficier au besoin d’un accompagnement personnalisé.

Dans ces conditions, un formulaire « papier » (n° 1208-OD-SD) est désormais mis à la disposition des propriétaires n’ayant pas d’accès à internet pour leur permettre de déclarer les changements d’occupants.

Au-delà de cette tolérance, le Gouvernement rappelle que le recours à ce formulaire papier reste possible, même si le propriétaire dispose d’un espace personnel sur le site impots.gouv.fr s’il indique expressément à l’administration fiscale qu’il n’est pas en mesure de souscrire cette déclaration par voie électronique.

Notez que cette déclaration n’a pas à être renouvelée chaque année. Une fois remplie pour la 1re fois, seul un changement de situation, comme un changement de locataire, nécessite une nouvelle déclaration.

Déclarer ses biens immobiliers : pour quoi et comment ? – © Copyright WebLex

Afin d’améliorer la gestion des impôts locaux, les constructions nouvelles ou les changements de consistance ou d’affectation d’un bien immobilier doivent être déclarés par leur propriétaire auprès de l’administration fiscale selon certaines modalités. Lesquelles ?

Déclarer une construction nouvelle ou un changement d’affectation : mode d’emploi

Dès lors que des modifications sont portées sur la consistance ou l’affectation d’un bien immobilier ou qu’une construction nouvelle est créée, il incombe au propriétaire d’en effectuer la déclaration auprès de l’administration fiscale via le service « Gérer mes biens immobiliers » disponible dans son espace personnel ou professionnel sur le site impots.gouv.fr.

Cette formalité est nécessaire pour permettre à l’administration fiscale d’actualiser la valeur locative cadastrale, servant de base au calcul des impositions locales (taxe foncière, taxe d’habitation sur les résidences secondaires, taxe sur les logements vacants, etc.) et, le cas échéant, à l’application de dispositifs d’exonération. Dans ce cadre, il est précisé que, pour les locaux d’habitation, ainsi que leurs dépendances et pour les locaux professionnels, la déclaration doit contenir les informations suivantes :

• les éléments d’identification, la nature de l’activité et les coordonnées du déclarant ;
• la nature du droit réel du déclarant et, en cas d’indivision, mention de cet état ;
• l’adresse du local et, lorsque le local fait partie d’une copropriété, son numéro de lot de copropriété ;
• la nature des travaux faisant l’objet de la déclaration et la date d’achèvement de ceux-ci ;
• les caractéristiques physiques du local, sa consistance, sa nature et sa destination.

Plus particulièrement pour les locaux d’habitation et leurs dépendances, doivent être mentionnées, le cas échéant :

• la mention de l’appartenance à un immeuble collectif ;
• les informations relatives aux prêts aidés par l’État ou aux prêts conventionnés ouvrant droit à des exonérations de taxes foncières ayant financé les travaux.

S’agissant des locaux professionnels, les mentions complémentaires suivantes doivent être précisées :

• les éléments d’identification et la nature de l’activité de l’occupant ;
• les informations relatives à la valeur vénale du bien pour les locaux évalués selon la méthode comptable ;
• le cas échéant, les modalités de financement des travaux.

Pour les établissements industriels évalués selon la méthode « industrielle » pour le calcul de la taxe foncière, la déclaration doit contenir les informations suivantes :

• la nature de l’activité du déclarant ;
• les éléments d’identification et la nature de l’activité de l’exploitant ;
• les informations relatives au prix de revient.

Construction nouvelle, travaux : pensez à les déclarer ! – © Copyright WebLex

À compter de l’imposition des revenus 2024, la rémunération perçue par les gérants majoritaires de société d’exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL) est imposée comme des bénéfices non commerciaux ou comme des traitements et salaires, selon l’activité exercée. Une distinction qui mérite quelques éclaircissements, à la lumière de la récente analyse du juge de l’impôt…

Rémunération des gérants de SELARL : BNC ou salaire ?

Depuis l’imposition des revenus de 2024, les rémunérations des gérants majoritaires de SELARL, perçues au titre de leur activité libérale, sont imposées à l’impôt sur le revenu au titre des bénéfices non commerciaux, alors qu’auparavant, ces rémunérations étaient imposées comme des traitements et salaires (au titre, sur un plan technique, de l’article 62 du code général des impôts).

Cela suppose donc de distinguer, pour les gérants majoritaires de SELARL, les rémunérations perçues au titre de leur activité libérale (imposées comme des BNC) et celles au titre de leur activité de gérance (imposées comme des traitements et salaires).

Pour l’administration, relèvent de la catégorie des BNC les rémunérations perçues au titre de l’activité libérale, y compris les tâches de nature administrative inhérente à la pratique de l’activité libérale, et notamment :

• la facturation du client ou du patient ;
• l’encaissement ;
• les prises de rendez-vous ;
• les approvisionnements de fournitures ;
• la gestion des équipes ;
• la rédaction des documents liés à l’activité, comme les ordonnances ;
• etc.

Relève, a contrario, de la catégorie assimilée aux traitements et salaires (relevant de l’article 62 précité) les rémunérations perçues au titre de l’activité de gérance, c’est-à-dire les tâches qui ne sont pas réalisées dans le cadre de l’activité libérale, comme :

• la convocation des assemblées des associés ;
• la représentation de la société à l’égard des associés et des tiers à la société ;
• les différentes décisions de gestion, comme le transfert du siège social ;
• etc.

Lorsqu’il s’avère impossible de distinguer les fonctions liées à la gérance et à l’activité libérale, les rémunérations sont imposées comme des traitements et salaires, sous réserve d’apporter la preuve qu’il est impossible de procéder à une telle distinction.

À titre de règle pratique, il est admis que 5 % de la rémunération d’ensemble perçue par les gérants majoritaires de SELARL correspondent aux revenus afférents à leurs fonctions de gérant, et ce, qu’il soit possible ou non de les distinguer de la rémunération perçue au titre de l’activité libérale.

Mais le juge de l’impôt vient récemment de rebattre les cartes de ces nouvelles règles, ou du moins l’analyse qu’en fait l’administration fiscale.

Concrètement, le juge de l’impôt annule la doctrine administrative sur les points suivants :

• il annule la règle pratique qui admet que 5 % de la rémunération d’ensemble correspondent aux revenus perçus au titre de l’activité de gérance : pour lui, cette règle non prévue par la loi est illégale ;
• il juge également illégal de considérer de manière générale et en toutes circonstances, comme le fait l’administration, que des tâches telles que « la facturation du client ou du patient, l’encaissement, les prises de rendez-vous, les approvisionnements de fournitures, la gestion des équipes » sont inhérentes à la pratique de l’activité libérale.

Il convient donc de déterminer les rémunérations imposables des gérants de SELARL, et leurs modalités, à l’aune de ces annulations adoptées par le juge de l’impôt…

Rémunération des gérants de SELARL : casse-tête en vue ? – © Copyright WebLex

Comme chaque année, le mois d’avril marque le début de la campagne de déclaration des revenus, selon un calendrier qui diffère selon votre lieu de résidence et selon le mode utilisé pour procéder à cette déclaration. Voici le calendrier complet de la déclaration 2025 des revenus 2024…

Déclaration des revenus 2024 : jusqu’à quand ?

Le service de déclaration en ligne est ouvert depuis le 10 avril 2025 et jusqu’aux dates limites établies par département et par zone, comme suit :

• pour les départements no 01 à 19 et pour les non-résidents : jeudi 22 mai 2025 ;
• pour les départements no 20 à 54 : jusqu’au mercredi 28 mai 2025 ;
• pour les départements no 55 à 976 : jusqu’au jeudi 5 juin 2025.

S’agissant des déclarations papier et en cas d’impossibilité de faire cette déclaration en ligne, la date limite expire le mardi 20 mai 2025 (le cachet de La Poste faisant foi).

Il faut noter que de nombreux foyers seront concernés par une nouvelle case à remplir, qui concerne le crédit d’impôt « services à la personne, emploi à domicile » (case 7DB de la déclaration) : les personnes souhaitant bénéficier de ce crédit d’impôt devront indiquer la « nature de l’organisme et la personne morale ou physique dont les services rendent le contribuable bénéficiaire du crédit d’impôt ».

Les avis d’imposition seront normalement disponibles à partir du 24 juillet 2025 (sous format papier) ou du 25 juillet 2025 (en ligne).

S’il s’avère que vous bénéficierez d’un remboursement d’impôt (si vous avez été trop prélevé en 2024 par rapport au montant de votre impôt effectivement dû), il vous sera directement remboursé sur le compte bancaire connu de l’administration ou, à défaut, par chèque.

Si vous avez un solde d’impôt à payer, il sera prélevé sur le compte bancaire connu de l’administration :

• en un seul prélèvement en septembre 2025 si le montant est inférieur à 300 € ;
• en 4 prélèvements mensuels (de septembre à décembre) si le montant est supérieur à 300 €.

Impôt sur le revenu : c’est parti pour la campagne 2025 ! – © Copyright WebLex

Lorsqu’une succession est répartie entre un nu-propriétaire et un usufruitier, et en présence d’une dette successorale, sur quelle part va s’imputer ce passif successoral pour le calcul des droits de succession : sur celle du nu-propriétaire, sur celle de l’usufruitier, sur les 2 ? Réponse du juge…

Succession : une répartition de la dette à prévoir ?

Un défunt laisse pour héritiers son épouse, qui opte pour l’usufruit de la totalité des biens dépendant de la succession, et son fils unique, qui devient donc nu-propriétaire.

Pour le calcul des droits de succession, l’épouse a déposé une déclaration de succession imputant la totalité du passif de celle-ci sur la part de son fils unique.

Ce que ne manque pas de relever l’administration fiscale, qui estime que le passif de la succession aurait dû être réparti entre les deux héritiers. Elle rectifie donc le montant des droits de succession dû pour les héritiers, qui contestent à leur tour ce redressement fiscal.

Le juge, saisi du litige, va donner raison à l’administration fiscale en appliquant le raisonnement suivant.

Tout d’abord, il rappelle que les droits de mutation à titre gratuit sont déterminés sur la part nette revenant à chaque ayant-droit, ce dernier étant personnellement tenu des dettes et charges de la succession pour sa part successorale.

Ensuite, il rappelle qu’en présence d’un démembrement de propriété, la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière, selon un barème prédéfini en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Il en conclut qu’en l’absence de partage pur et simple et lorsque la succession a fait l’objet d’un démembrement des droits de propriété entre un usufruitier et un nu-propriétaire, et en présence d’une dette, la part nette revenant à l’usufruitier et au nu-propriétaire doit être fixée en répartissant cette dette selon le barème préétabli.

Donnant donc raison à l’administration fiscale, il décide que c’est sur cette base que doivent être calculés les droits de succession de l’épouse, usufruitière, et du fils unique, nu-propriétaire.

Calcul des droits de succession : à qui la dette ? – © Copyright WebLex

Après le cyclone Chido, l’État a pris plusieurs mesures afin de pallier les urgences et d’accélérer la reconstruction des habitations et des infrastructures à Mayotte, dont, notamment, la mise en place d’un prêt à taux zéro (PTZ) finançant les travaux de reconstruction et de réhabilitation des résidences principales. Selon quelles modalités ?

Un dispositif réservé aux résidences principales

Pour rappel, la loi d’urgence pour Mayotte prévoyait la mise en place d’un prêt à taux zéro (PTZ) au profit des habitants devant reconstruire leur logement. Les modalités concrètes, qui restaient à préciser, sont désormais connues.

Pour quels emprunteurs ?

Ce nouveau PTZ est destiné :

• aux particuliers en vue de financer les travaux réalisés :
  • soit dans leur habitation principale dont ils sont propriétaires ;
  • soit dans les logements qu’ils donnent en location ou pour lesquels ils prennent un engagement en ce sens ;
• aux sociétés civiles non soumises à l’impôt sur les sociétés dont au moins un des associés est un particulier, lorsqu’elles :
  • mettent l’immeuble en question gratuitement à la disposition de l’un de leurs associés ;
  • donnent le logement en location ou s’engagent à le faire.

Ce type de prêt peut être conclu uniquement auprès d’un établissement de crédit, une société de financement ou une société de tiers-financement ayant signé une convention en ce sens avec l’État.

Pour quels travaux ?

Les fonds avancés via le PTZ servent uniquement au financement des travaux réalisés dans un logement situé à Mayotte et achevé avant le 14 décembre 2024, autrement dit avant le cyclone.

Le logement doit être exclusivement utilisé comme résidence principale, ou destiné à l’être, c’est-à-dire qu’il doit être occupé au minimum 8 mois par an, sauf exception.

Trois catégories de travaux sont éligibles, à savoir :

• les travaux de reconstruction ;
• les travaux de réhabilitation ;
• les travaux d’amélioration accessoires aux travaux de réhabilitation.

Concrètement, il s’agit des travaux, dont la liste détaillée est disponible ici, de gros œuvre, de second œuvre et des travaux connexes.

Par principe, les travaux ne doivent pas avoir été commencés plus de 3 mois avant l’émission de l’avance.

Cependant, les travaux commencés entre le 14 décembre 2024 et le 1er avril 2025 peuvent être financés par le PTZ à condition que ce dernier soit émis avant le 31 décembre 2025.

Les travaux peuvent être réalisés par une entreprise, sous réserve de fournir à la banque un descriptif et un devis pour les travaux, ou par l’emprunteur lui-même, à condition d’être assisté par un maître d’ouvrage délégué qui remplit les conditions suivantes :

• il respecte l’obligation d’assurance de responsabilité décennal ;
• il exerce en tant que locateur d’ouvrage, c’est-à-dire en qualité de mandataire de l’ouvrage ;
• il justifie d’un agrément des pouvoirs publics.

Dans ce cas, ce sont les factures de matériaux et les dépenses relatives au recours du maître d’ouvrage délégué qui sont financées par le PTZ.

Modalités du prêt

D’abord, notez que sont visés les PTZ mis en place depuis le 1er avril 2025 et jusqu’au 31 décembre 2027.

Ensuite, retenez qu’un seul PTZ peut être accordé par logement. La somme prêtée doit correspondre au montant des dépenses de travaux, dans la limite de 50 000 €.

Par principe, la durée de remboursement du PTZ est de maximum 240 mois, soit 20 ans.

Cependant, le PTZ peut être plus long lorsqu’il est accordé par la société Action Logement Services. Dans ce cas, l’emprunteur peut bénéficier d’une 1re période avec différé de remboursement de 60 mois, soit 5 ans, puis d’une 2de période de de remboursement de maximum 300 mois, soit 25 ans.

Autrement dit, le PTZ peut, dans ce cas, s’étendre sur 30 ans maximum.

Notez que, sous peine de devoir rembourser intégralement les fonds immédiatement, tant que le PTZ n’est pas intégralement remboursé, le logement ne peut pas être :

• transformé en local commercial ou professionnel ;
• affecté à la location saisonnière ;
• utilisé comme résidence secondaire.

L’emprunteur doit transmettre tous les éléments justifiant de la bonne réalisation des travaux, dans les conditions prévues dans les devis et descriptions fournis pour le projet.

Ces justificatifs doivent être fournis dans les 3 ans à compter de l’octroi du PTZ, sauf en cas :

• de décès de l’emprunteur ;
• d’accident de santé entraînant une interruption temporaire de travail d’au moins 3 mois ;
• d’état de catastrophe naturelle ou technologique ;
• de contestation contentieuse de l’opération ;
• de force majeure.

Dans ces cas, un allongement des délais peut être demandé par l’emprunteur.

Sanctions

Parce que l’État accorde des avantages fiscaux aux établissements accordant des PTZ, les acteurs ne respectant pas les règles peuvent être sanctionnés par une amende.

Ainsi, lorsque le devis ou la facture d’une entreprise ne permet pas de justifier les informations figurant dans le descriptif fourni par l’emprunteur dans son dossier, l’entreprise réalisant ces travaux est redevable d’une amende égale à 10 % du montant des travaux non justifié.

PTZ reconstruction de Mayotte : les modalités sont connues ! – © Copyright WebLex