Promesse unilatérale de vente : quand les années passent…

Promesse unilatérale de vente : quand les années passent…

La promesse unilatérale de vente permet au propriétaire d’un bien de s’engager sur la vente d’un bien auprès d’un bénéficiaire qui pourra choisir de lever l’option, c’est-à-dire d’acheter le bien. Mais quand le temps entre la promesse et la levée d’option est long, des désaccords peuvent naitre sur le prix…

La fixation du prix dans une promesse unilatérale de vente à l’épreuve du temps…

Le propriétaire d’un terrain promet la vente de son terrain à un bénéficiaire par le biais d’une promesse unilatérale de vente.

Le document comprend le prix de la vente et le délai de validité de la promesse, à savoir 4 ans, tacitement prorogé jusqu’à un an après la mise en service d’une rocade dont le projet de construction était acté.

Cependant, les travaux de construction de la rocade sont longs et le bénéficiaire et le promettant décèdent, leurs héritiers prenant leur place.

45 ans après la promesse, l’héritier du propriétaire, fait savoir à l’héritier du bénéficiaire qu’il n’entendait pas honorer la promesse faite par son père.

Néanmoins, et ce avant l’ouverture de la rocade, l’héritier du bénéficiaire indique vouloir lever l’option et acheter le terrain.

Conformément à ce qu’il avait annoncé, le nouveau promettant ne donne pas suite à cette demande, ce qui pousse le nouveau bénéficiaire à saisir les juges.

Pour justifier son refus d’honorer la promesse, le promettant fait valoir le caractère vil du prix de vente compris dans la promesse. En effet, s’il pouvait apparaitre cohérent au moment de la promesse en 1971, au moment de la levée d’option en 2016, il apparait déraisonnable avec la réalité du marché.

Selon lui, le décalage justifie à caractériser le prix comme vil et donc à entrainer la caducité de la promesse.

Mais pour le bénéficiaire, c’est justement parce que le prix est cohérent avec le contexte de l’époque qu’il ne peut pas être considéré comme vil.

Ce que confirment les juges, qui rappellent que la promesse unilatérale représente la volonté du promettant à un moment précis, le prix faisant partie des éléments essentiels de l’expression de cette volonté.

Le prix fixé en 1971 est donc valable, malgré son décalage avec le marché de 2016.

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Shutterstock_promesseunilateralevente Promesse unilatérale de vente : quand les années passent…

Médecins libéraux : quels changements sur les cotisations en 2025 ? 

Médecins libéraux : quels changements sur les cotisations en 2025 ? 

En 2025, certains paramètres des régimes invalidité-décès et des prestations complémentaires de vieillesse de médecins ont évolué. Lesquels ?

Médecins libéraux : régime simplifié étendu

Le régime simplifié pour les professions médicales conventionnés (RSPM) est, depuis 2019, une alternative à l’affiliation des professionnels de santé au régime des praticiens et auxiliaires médicaux (PAMC).

Il permet de simplifier les démarches administratives en permettant aux médecins concernés de déclarer leurs revenus mensuellement ou trimestriellement et de s’acquitter, en un versement unique, des cotisations dues et de laisser aux CPAM le soin d’assurer les déclarations administratives telle que l’affiliation à l’URSSAF et à la CARMF.

De ce fait, très peu de médecins libéraux y ont accès. Désormais, et depuis le 1er janvier 2025, le RSPM est officiellement intégré au régime des médecins libéraux, impactant ainsi notamment la cotisation complémentaire destinée à financer le régime d’assurance vieillesse complémentaire, ainsi que la cotisation obligatoire des prestations supplémentaires de vieillesse des médecins conventionnés.

Médecins libéraux : régime invalidité-décès modifié

Rappelons qu’en plus de la cotisation générale imposée aux médecins libéraux et de la cotisation du régime d’assurance vieillesse complémentaire, est instituée une cotisation destinée à financer le régime invalidité-décès.

Jusqu’alors, cette cotisation était forfaitaire et répartie en 3 fractions affectées à la couverture des prestations :

  • de l’invalidité temporaire ;
  • de l’invalidité totale et définitive ;
  • servies en cas de décès de l’assuré ou du conjoint survivant et des enfants à charge.

Désormais, cette cotisation forfaitaire est remplacée par une cotisation comprenant :

  • une part forfaitaire, dont le montant sera fixé annuellement, sur proposition du conseil d’administration de la section professionnelle des médecins ;
  • une part proportionnelle, dont le taux sera également fixé sur proposition de ce même conseil et assise sur l’assiette de cotisations applicables aux revenus d’activité des travailleurs indépendants.

Cette cotisation, composée d’une part forfaitaire et d’une part proportionnelle, trouve à s’appliquer au titre des périodes courant à compter du 1er janvier 2025.

Enfin, notez que, du côté des prestations complémentaires de vieillesses des sage-femmes, le montant de la cotisation forfaitaire est reconduit à 780 € pour 2025, à l’instar du montant fixé pour 2024.

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Shutterstock_financementbatimentsante_0 Médecins libéraux : quels changements sur les cotisations en 2025 ? 

Réforme du financement des établissements de santé : les modalités sont précisées !

Réforme du financement des établissements de santé : les modalités sont précisées !

Annoncé par la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2024, on connaît désormais les modalités de mise en œuvre de la réforme du financement des activités de médecine, chirurgie et obstétrique. Explications.

Mise en œuvre précisée de la réforme du financement des établissements de santé

Récemment, la réforme du financement des établissements de santé est entrée en phase active via des précisions sur le financement des activités de médecine, chirurgie et obstétrique (MCO), dont voici un rapide panorama des points clés.

Comme prévu, et depuis le 1er janvier 2025, le financement des établissements de santé repose désormais sur 3 compartiments :

  • un compartiment « financement de l’activité » valorisant les soins et répondant à des prises en charge dites « protocolées », organisées et standardisées ;
  • un compartiment « dotations de financement relatives à des objectifs territoriaux et nationaux de santé publique » portant sur la prévention et la coordination des patients ;
  • un compartiment « dotation de financement relatives à des missions spécifiques et des aides à la contractualisation portant sur les soins aigus et les prises en charge spécifiques ».

Désormais, la loi encadre également les modalités d’allocation des différents compartiments du modèle de financement des activités de MCO aux Agences régionales de santé (ARS), ainsi qu’aux établissements de santé.

Les modalités de détermination des forfaits au sein du dernier compartiment « mission spécifiques » sont également précisées.

Par ailleurs, à compter du 1er mars 2025, le coefficient dit « de reprise » est supprimé : ce coefficient était appliqué aux tarifs de soins pour tenir compte des effets générés par les dispositifs d’allégements fiscaux et sociaux ayant pour objet de réduire le coût du travail au sein des activité de MCO et des soins médicaux de réadaptation.

Idem du côté du dispositif d’incitation au financement à la qualité (IFAQ) dont les modalités sont simplifiées en supprimant le mécanisme de groupes de comparaison à compter du 1er janvier 2025.

Enfin, notez qu’une nouvelle modalité de facturation des forfaits est désormais possible par séance, journée, séjour ou épisode de soins. Ces forfaits peuvent être minorés ou majorés en fonction de la durée de séjour ou de l’intensité des soins couverts par épisode.

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Végétalisation et solarisation des toitures des ICPE : des cas particuliers…

Végétalisation et solarisation des toitures des ICPE : des cas particuliers…

Pour rappel, certains bâtiments doivent intégrer des procédés de production d’énergies renouvelables ou des systèmes de végétalisation. Cependant, parce que ces projets ne sont pas toujours adaptés, il existe des exceptions, en particulier pour les installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) qui ont fait l’objet de précisions. Lesquelles ?

Solarisation ou végétalisation des toitures : le cas particulier des ICPE

Pour rappel, les constructions, extensions et rénovations lourdes de certains bâtiments ou parties de bâtiments doivent intégrer un des éléments suivants :

  • un procédé de production d’énergies renouvelables ;
  • un système de végétalisation répondant à certains critères en matière d’utilisation d’eau, d’efficacité thermique et d’isolation ;
  • un système autre aboutissant au même résultat.

Parmi les bâtiments concernés se trouvent ceux des ICPE (installations classées pour la protection de l’environnement) qui constituent, de fait, des cas particuliers.

En effet, plusieurs types d’ICPE sont exonérés d’office de cette obligation. Le Gouvernement a d’ailleurs enrichi la liste des rubriques exonérées, disponible ici.

Il en va de même pour les bâtiments, ainsi qu’aux parcs de stationnement couverts accessibles au public, abritant des installations classées pour la protection de l’environnement.

Le Gouvernement a également précisé que, lorsque que ces ICPE ont l’obligation de prévoir des dispositifs de sécurité en toiture ainsi que des voies d’accès et des aires de stationnement des engins de secours, cette surface est exclue du calcul devant définir la proportion devant être aménagée pour une production d’énergie renouvelable ou de végétalisation.

De même, sont exclues les surfaces de toiture correspondant aux bandes de protection de part et d’autre des murs séparatifs REI (résistant, étanche et isolant au feu) et à une bande de 5 m de part et d’autre des parois séparatives REI, ainsi que les surfaces pour lesquelles la mise en œuvre de ces obligations pourrait gêner l’accès ou l’intervention des services de secours.

Notez que les panneaux photovoltaïques installés sur une toiture d’un bâtiment au sein d’une ICPE soumise à enregistrement ou à déclaration sont soumis aux éléments techniques prévus ici.

Cependant, ces règles techniques ne concernent pas les ombrières séparées des bâtiments par un espace à ciel ouvert, supérieur à 10 m.

Enfin, les parties des parcs de stationnement permettant d’accueillir les véhicules de transports de marchandises dangereuses ne sont pas soumises à l’obligation d’installation des dispositifs végétalisés concourant à l’ombrage de ce parc ou d’ombrières intégrant un procédé de production d’énergies renouvelables.

Végétalisation et solarisation des toitures des ICPE : des cas particuliers… – © Copyright WebLex

Shutterstock_vegetalisationsolarisationtoitures Végétalisation et solarisation des toitures des ICPE : des cas particuliers…

Taux AT/MP 2025 : toujours pas disponible…

Taux AT/MP 2025 : toujours pas disponible…

Chaque année, les taux accidents du travail, maladie professionnelle (AT/MP) sont fixés par la loi de financement pour la Sécurité sociale. En l’absence de loi de financement votée pour 2025 pour l’heure, les taux AT/MP 2024 ont été prolongés pour 2025. Provisoirement pour le moment…

Un maintien des taux AT/MP 2024… en attendant

En principe, les taux AT/MP sont fixés par la CARSAT aux termes de tarifications, elles-mêmes publiées dans le cadre de la loi de financement de la Sécurité sociale (LFSS) de l’année, et sont transmis en début d’année aux entreprises pour le calcul de leurs cotisations sociales, nécessaires à l‘établissement des bulletins de paie.

Alors que ces taux sont normalement déterminés annuellement, faute de LFSS pour 2025 pour le moment, les taux 2024 continueront à s’appliquer jusqu’à la publication des nouveaux taux, qui ne seront connus qu’après l’adoption de la LFSS pour 2025.

Pour mémoire, ce taux permet de calculer la cotisation d’accidents du travail et des maladies professionnelles due par l’employeur et couvrant les risques de maladie professionnelle et d’accidents de travail.

Ce taux varie en fonction de l’activité de l’entreprise, de sa taille ou encore de la fréquence et de la gravité des AT/MP survenus et reconnus comme tels.

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Shutterstock_accidenttravailmaladieprofessionnelle Taux AT/MP 2025 : toujours pas disponible…

Jeune entreprise innovante : ouverte aux fondations ?

Jeune entreprise innovante : ouverte aux fondations ?

Les jeunes entreprises innovantes bénéficient, toutes conditions remplies, d’avantages fiscaux et sociaux. Parmi ces conditions figure celle selon laquelle le capital de la société doit être détenu par des investisseurs figurant sur une liste précise. Les fondations de coopération scientifique font-elles partie de cette liste ? Réponse de l’administration…

JEI : composition du capital social

Les entreprises qui ont le statut de « jeunes entreprises innovantes » (JEI) peuvent bénéficier d’un certain nombre d’avantages fiscaux et sociaux.

Pour être qualifiée de JEI, une entreprise doit remplir un certain nombre de conditions, parmi lesquelles figure celle liée à la détention de son capital.

Dans ce cadre, la liste des investisseurs susceptibles de participer au capital de l’entreprise est strictement encadrée par la loi afin de s’assurer que l’entreprise ne résulte pas de la filialisation d’activité d’un groupe, dans la mesure où le dispositif est réservé aux petites et moyennes entreprises.

Font notamment partie de cette liste les fondations ou associations reconnues d’utilité publique à caractère scientifique.

En revanche, les fondations de coopération scientifique ne sont pas expressément citées.

L’administration fiscale a récemment précisé qu’une fondation de coopération scientifique est une association d’établissements d’enseignement supérieur et de recherche qui prend la forme d’une société de droit privé à but non lucratif.

Sous réserve des règles qui leur sont propres compte tenu de leur domaine d’intervention, les fondations de coopération scientifique sont soumises aux règles relatives aux fondations reconnues d’utilité publique. Plus précisément, elles figurent expressément parmi les fondations reconnues d’utilité publique du secteur de la recherche exonérées d’impôt sur les sociétés.

Les similarités qui existent entre les fondations reconnues d’utilité publique et les fondations de coopération scientifique permettent de considérer ces dernières comme relevant des investisseurs susceptibles de participer au capital d’une JEI.

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Shutterstock_jeuneentrepriseinnovante Jeune entreprise innovante : ouverte aux fondations ?

Location des passoires thermiques : c’est (presque) fini !

Location des passoires thermiques : c’est (presque) fini !

Le 1er janvier 2025 est une nouvelle étape dans la chasse aux passoires thermiques. Sauf exception, les logements notés « G » par un diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus être mis en location. Quelles sont les conséquences pratiques, notamment pour les contrats en cours ?

Interdiction de location des logements étiquetés G

Pour rappel, toute personne souhaitant donner en location un logement doit fournir au locataire un logement décent, qui doit notamment respecter un critère lié à la performance énergétique.

Ce critère, couplé à la nécessaire sobriété énergétique des modes vie et donc des habitations, a amené le Gouvernement à instaurer un calendrier de retrait progressif des logements les moins bien notés par le DPE du marché locatif.

Ainsi, depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de mettre en location les logements étiquetés G sur le DPE, considérés comme non-décents.

Concrètement, cette interdiction d’applique :

  • aux nouveaux contrats signés en 2025 ;
  • aux renouvellements ou reconductions tacites des contrats signés avant le 1er janvier 2025.

Autrement dit, les baux d’habitation en cours pour des logements étiquetés G ont vocation à disparaître à moyen terme.

Notez qu’au 1er janvier 2028, ce sont les logements étiquetés F qui seront considérés comme non décents, puis les logements E à partir du 1er janvier 2034.

Enfin, notez aussi que certains territoires d’outre-mer, à savoir la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte, ont un calendrier de retrait des passoires thermiques différents :

  • les logements étiquetés G ne pourront plus être loués à compter du 1er janvier 2028 ;
  • les logements étiquetés F ne pourront plus être loués à compter du 1er janvier 2031.

Location des passoires thermiques : c’est (presque) fini ! – © Copyright WebLex

Shutterstock_etiquettelogementg Location des passoires thermiques : c’est (presque) fini !

Professionnels de santé, intérim et durée minimale d’activité : à justifier !

Professionnels de santé, intérim et durée minimale d’activité : à justifier !

Dans le cadre de la mise à disposition temporaire d’un professionnel de santé, il est exigé une durée minimale d’exercice préalable de la profession fixée à 2 ans. Une exigence qui nécessite d’être justifiée, par des pièces justificatives dont la liste est désormais connue.

Durée minimale d’activité exigée : comment le justifier ?

Depuis le 1er juillet 2024, aucun contrat visant la mise à disposition temporaire de certains professionnels de santé ne peut être conclu si l’intéressé ne justifie pas de 2 ans d’exercice professionnel, au minimum, équivalent temps plein.

Pour justifier le respect de cette condition, il est désormais nécessaire de produire :

  • soit une attestation d’activité professionnelle complétée par l’employeur (et dont un modèle préétabli a été publié) ;
  • soit une copie du contrat de travail et d’une copie du dernier bulletin de salaire perçu ;
  • soit, en cas d’exercice libéral, l’accord CPAM pour l’installation en libéral et le paiement des cotisations sociales correspondant à l’activité.

Pour les professions réglementées, une copie du diplôme ou de l’autorisation d’exercice de la profession (accompagnée, le cas échéant, de la spécialité concernée) antérieure aux périodes d’exercice, peut aussi permettre de justifier de la durée minimale d’exercice préalable.

En plus de ces éléments, une copie de l’inscription au tableau de l’ordre dont le praticien relève devra également être fournie pour les médecins, chirurgiens-dentistes et pharmaciens.

Notez que ces éléments sont exigés depuis le 1er juillet 2024 pour les médecins, chirurgiens-dentistes et pharmaciens et à compter du 1er janvier 2025 pour les autres professions médicales pouvant faire l’objet d’une telle mise à disposition temporaire.

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Shutterstock_contratprofessionnelssante Professionnels de santé, intérim et durée minimale d’activité : à justifier !

Logement très social adapté en Outre-mer : prolongation des financements

Logement très social adapté en Outre-mer : prolongation des financements

Afin de répondre aux besoins spécifiques de Mayotte et de la Guyane en termes de logements, une expérimentation a été lancée en 2021 pour proposer de nouveaux biens à la location à des conditions très avantageuses pour les personnes les plus défavorisées. L’État poursuit son investissement sur le sujet…

Financement de l’État pour le logement locatif très social : poursuite des efforts

En 2021 a été mis en place le dispositif « Aide au logement locatif social très adapté ». Il s’agit d’une expérimentation visant à créer de nouveaux logements locatifs à des conditions de location adaptées aux personnes les plus défavorisées vivant à Mayotte et en Guyane.

L’expérimentation prévoit ainsi la création de logements pouvant être loués avec un loyer plafonné à 2,8 €/m².

Il était prévu une subvention de l’État à hauteur de 90 000 € par logement qui pouvait être accordée jusqu’au 20 septembre 2024.

Cette subvention est prolongée et peut dorénavant être accordée jusqu’au 30 juin 2025.

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Taux AT/MP 2025 : toujours pas disponible…

Taux AT/MP 2025 : toujours pas disponible…

Chaque année, les taux accidents du travail, maladie professionnelle (AT/MP) sont fixés par la loi de financement pour la Sécurité sociale. En l’absence de loi de financement votée pour 2025 pour l’heure, les taux AT/MP 2024 ont été prolongés pour 2025. Provisoirement pour le moment…

Un maintien des taux AT/MP 2024… en attendant

En principe, les taux AT/MP sont fixés par la CARSAT aux termes de tarifications, elles-mêmes publiées dans le cadre de la loi de financement de la Sécurité sociale (LFSS) de l’année, et sont transmis en début d’année aux entreprises pour le calcul de leurs cotisations sociales, nécessaires à l‘établissement des bulletins de paie.

Alors que ces taux sont normalement déterminés annuellement, faute de LFSS pour 2025 pour le moment, les taux 2024 continueront à s’appliquer jusqu’à la publication des nouveaux taux, qui ne seront connus qu’après l’adoption de la LFSS pour 2025.

Pour mémoire, ce taux permet de calculer la cotisation d’accidents du travail et des maladies professionnelles due par l’employeur et couvrant les risques de maladie professionnelle et d’accidents de travail.

Ce taux varie en fonction de l’activité de l’entreprise, de sa taille ou encore de la fréquence et de la gravité des AT/MP survenus et reconnus comme tels.

Taux AT/MP 2025 : toujours pas disponible… – © Copyright WebLex

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