Lorsqu’une soci\u00e9t\u00e9 acquiert un bien immobilier \u00e0 un prix sup\u00e9rieur \u00e0 sa valeur r\u00e9elle, l’administration fiscale peut \u00eatre tent\u00e9e d’y voir un avantage consenti au vendeur. Encore faut-il pouvoir d\u00e9montrer que le prix pay\u00e9 exc\u00e8de effectivement la valeur v\u00e9nale du bien. Illustration avec une affaire r\u00e9cente\u2026<\/p>\n
Une soci\u00e9t\u00e9 exer\u00e7ant une activit\u00e9 de promotion immobili\u00e8re et de marchand de biens acquiert une propri\u00e9t\u00e9 compos\u00e9e d’une villa et de son terrain pour un montant de 1,7 million d’euros.<\/p>\n
Un prix de vente largement sup\u00e9rieur \u00e0 la valeur v\u00e9nale r\u00e9elle du bien, estime l\u2019administration \u00e0 l’occasion d’un contr\u00f4le fiscal.<\/p>\n
Pour parvenir \u00e0 cette conclusion, elle s’appuie sur une m\u00e9thode classique consistant \u00e0 comparer le bien concern\u00e9 avec plusieurs transactions portant sur des biens similaires situ\u00e9s \u00e0 proximit\u00e9 et vendus \u00e0 une p\u00e9riode proche.<\/p>\n
Sur la base de 6 ventes comparables, elle fixe la valeur du bien \u00e0 un peu plus de 1,1 million d’euros, soit un \u00e9cart de pr\u00e8s de 600 000 \u20ac avec le prix effectivement pay\u00e9.<\/p>\n
Un \u00e9cart suffisamment important, selon elle, pour caract\u00e9riser une sur\u00e9valuation du bien avec pour cons\u00e9quence une r\u00e9int\u00e9gration de l\u2019exc\u00e9dent du prix dans le r\u00e9sultat imposable de la soci\u00e9t\u00e9 et le paiement d\u2019un suppl\u00e9ment d\u2019imp\u00f4t.<\/p>\n
Ce que conteste la soci\u00e9t\u00e9. Selon elle, l’administration a commis une erreur en appr\u00e9ciant le bien comme une simple villa alors qu’il a \u00e9t\u00e9 acquis par un professionnel de l’immobilier susceptible de valoriser les droits \u00e0 construire attach\u00e9s au terrain.<\/p>\n
Elle fait notamment valoir que le potentiel de constructibilit\u00e9 du terrain justifiait le prix pay\u00e9 et que l’administration aurait d\u00fb tenir compte de son activit\u00e9 de promoteur immobilier, ainsi que de ses intentions futures lors de l’acquisition.<\/p>\n
Elle rappelle \u00e9galement que l’acte de vente pr\u00e9voyait la possibilit\u00e9 de substituer \u00e0 l’engagement de revente un engagement de construire, ce qui d\u00e9montrerait l’existence d’un v\u00e9ritable projet immobilier.<\/p>\n
Un argument qui ne convainc pas le juge. Celui-ci rappelle que la valeur v\u00e9nale d’un bien doit \u00eatre d\u00e9termin\u00e9e au regard de ses caract\u00e9ristiques propres \u00e0 la date de la vente, et non en fonction des qualit\u00e9s particuli\u00e8res de son acqu\u00e9reur ou de projets futurs qui ne sont pas \u00e9tablis.<\/p>\n
Or, en l’esp\u00e8ce, l’acte de vente mentionnait express\u00e9ment un engagement de revente du bien dans un d\u00e9lai de 5 ans. La simple facult\u00e9 de remplacer ult\u00e9rieurement cet engagement par un engagement de construire ne permet pas de d\u00e9montrer qu’un tel projet existait r\u00e9ellement au moment de l’acquisition.<\/p>\n
Surtout, plusieurs \u00e9l\u00e9ments viennent fragiliser la th\u00e8se de la soci\u00e9t\u00e9.<\/p>\n
La villa a \u00e9t\u00e9 remise en vente moins de 3 mois apr\u00e8s son acquisition pour un prix proche de celui retenu par l’administration fiscale. Par ailleurs, l’\u00e9tude de constructibilit\u00e9 invoqu\u00e9e par la soci\u00e9t\u00e9 n’a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e que pr\u00e8s de 3 ans apr\u00e8s l’achat du bien.<\/p>\n
Pour le juge, ces circonstances sont difficilement compatibles avec l’existence d’un v\u00e9ritable projet de construction susceptible de justifier le prix pay\u00e9.<\/p>\n
L’administration fiscale peut remettre en cause le prix d’acquisition d’un bien lorsqu’elle \u00e9tablit qu’il est significativement sup\u00e9rieur \u00e0 sa valeur v\u00e9nale r\u00e9elle.<\/p>\n
Si l’acqu\u00e9reur entend justifier le prix pay\u00e9 par un projet de construction ou de valorisation immobili\u00e8re, encore faut-il que ce projet soit suffisamment concret et \u00e9tabli \u00e0 la date de l’acquisition.<\/p>\n
\u00c0 d\u00e9faut, la valeur du bien sera appr\u00e9ci\u00e9e au regard de ses caract\u00e9ristiques objectives et des transactions comparables disponibles.<\/p>\n
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